Une opération de marketing!

Comment maximiser la valeur de votre propriété avant de la vendre

La vente d'une maison prend aujourd'hui des allures d'opération marketing surtout lorsque l'on sait que l'achat d'une propriété est souvent une question d'émotions. Des études démontrent d'ailleurs que l'acheteur prend habituellement sa décision dans les 90 premières secondes de la visite et l'œil averti d'un acheteur est parfois impitoyable. Dans un marché en pleine effervescence, il faut désormais savoir séduire l'acheteur. Un minimum d'investissement en temps et en argent peut faire toute la différence entre un intérêt mitigé et un véritable coup de foudre, en plus d'augmenter de 10 à 15 % la valeur de la propriété. Vous comptez mettre en vente votre propriété? Voici quelques conseils qui pourront vous aider à obtenir le maximum pour votre demeure. Munissez-vous d'un bloc-notes et faites le tour de la propriété. L'extérieur est-il en bon état ? Les gouttières ont-elles besoin de réparations ? Le garage est-il rangé ? La sonnette fonctionne-t-elle ? Poursuivez l'inspection à l'intérieur en passant en revue chacune des pièces. Dressez une liste de toutes les réparations et des menus travaux à prévoir. Une fois les réparations effectuées, procédez à un grand ménage et récurez toutes les pièces de la maison, de fond en comble. Portez une attention particulière à la cuisine et à la salle de bains qui doivent être étincelantes de propreté. Pour donner une illusion de neuf, donnez un bon coup de pinceau dans toutes les pièces de la maison. Mettez de côté vos préférences personnelles au profit de couleurs neutres qui ont l'avantage de plaire à tout le monde, de faciliter la visualisation d'un décor plus personnalisé et, si les couleurs sont suffisamment pâles, d'éclaircir les pièces. Une maison claire, ensoleillée, se vend toujours mieux. À cet effet, des miroirs judicieusement placés peuvent opérer des miracles. Désencombrez. L'important consiste à créer une illusion d'espace; libérez garde-robes, armoires et lingeries. Organisez une vente de garage afin de vous débarrasser de tous vos objets inutiles qui encombrent l'espace. Cela vous facilitera d'ailleurs la tâche au moment de déménager. Réorganisez les effets restants de façon optimale. Dépersonnalisez l'espace. Retirez vos photos de famille, vos diplômes et tout objet personnel. L'important est de laisser les acheteurs potentiels s'imaginer évoluer dans le milieu de vie que vous leur proposez. Faites vivre une expérience positive à vos visiteurs en stimulant leurs sens. Allumez les lumières et ouvrez les rideaux. Assurez-vous que la température à l'intérieur est confortable en allumant un feu dans la cheminée ou en ajustant le climatiseur. Dans le jeu de la séduction, il ne faut surtout pas négliger l'odorat. Trois types d'odeur sont susceptibles de plaire davantage: celle de la vanille, des biscuits au chocolat et de la tarte aux pommes. Finalement, une musique discrète et des plantes complèteront la mise en scène de votre propriété. Source: Gilles Brooks de Multi-Prêts

Le multiplex résidentiel : une opportunité de diversification des revenus

Les immeubles à revenus résidentiels à des fins purement locatives?

Le multiplex résidentiel entièrement voué à des fins de location se réfère aux immeubles de 5 unités ou moins dont l'objectif est de générer des revenus de location dont moins de 20 % de la superficie est occupée par de l'espace commercial et où le propriétaire n'occupe aucune unité. L'intérêt des immeubles de 5 unités ou moins réside dans le fait qu'ils peuvent bénéficier d'un financement résidentiel alors que les immeubles de 6 unités et plus sont sujets à un financement commercial pour lequel les taux d'intérêt peuvent être plus élevés et comporter des frais supplémentaires. Pourquoi acquérir une telle propriété? Le multiplex résidentiel peut être une excellente opportunité d'investissement et permettre une diversification de vos sources de revenus. De plus, pour les travailleurs qui n'ont pas accès aux fonds de retraite, l'achat de telles propriétés peut constituer une option valable pour s'assurer une source de revenus supplémentaires, qui peuvent s'avérer substantiels, au moment de la retraite. Troisièmement, les dépenses reliées au financement, à l'entretien et à la rénovation de ce type de placement pouvant être déduites des revenus locatifs, ce type de placement offre un avantage fiscal notable. Finalement, ce type d'investissement permet de bénéficier d'un effet de levier financier car la plus-value est calculée en fonction de la valeur marchande de l'immeuble, largement financée par un prêt hypothécaire, alors que le gain s'applique en réalité sur le montant de la mise de fonds. Vous souhaitez acquérir une propriété à revenus? Tout d'abord, vous devez savoir que la mise de fonds minimum requise pour un quintuplex est de 15% et de 20% du prix d'achat de la propriété pour un immeuble de 1 à 4 unités. Cette mise de fonds peut provenir d'économies personnelles, de placements liquides ou encore en utilisant l'équité de votre propriété actuelle, par l'entremise d'un refinancement. Plusieurs investisseurs privilégient d'ailleurs le refinancement hypothécaire pour les achats de propriétés locatives, car ceci leur évite de devoir recourir à leurs économies personnelles ou de vendre d'autres types de placements. La méthode de calcul pour qualifier les dossiers varient substantiellement d'un prêteur à l'autre, les institutions utilisant des critères différents pour évaluer les demandes. Il est donc possible que vous soyez refusé par une institution financière et accepté par une autre, en raison de ces critères divergents. Il est donc opportun de consulter un courtier hypothécaire qui pourra vous diriger vers l'institution financière appropriée, selon le type de dossier. N'hésitez pas à le contacter! Il est bon de savoir qu'à mesure que vous augmentez votre nombre d'unités locatives, votre risque financier diminue. De plus, sachez que les prêteurs ont une nette préférence pour les immeubles dont les unités sont de 4 pièces en raison de la stabilité des locataires. Source: Gilles Brooks de Multi-Prêts

Le marché immobilier dans la grande région de Montréal

Note importante La Chambre immobilière du Grand Montréal (CIGM) publie ses statistiques de ventes MLS
La CIGM utilise le prix médian pour mesurer l’évolution du prix des propriétés. Le prix médian est celui qui est au milieu, c'est-à-dire que la moitié des transactions ont eu lieu à un prix inférieur et l'autre moitié à un prix supérieur. ® selon le territoire de la région métropolitaine de Montréal, tel que défini par Statistique Canada lors du dernier recensement. On peut consulter la liste des municipalités qu'elle regroupe sur le site www.statcan.ca. Statistiques résidentielles MLS® de la région métropolitaine de Montréal
Les ventes MLS® reviennent à un niveau habituel dans la région de Montréal 13 octobre 2010
« En septembre l’an dernier, nous sortions de la récession et le marché immobilier avait été particulièrement actif, dépassant le cap des 3 000 transactions, une première pour un mois de septembre », indique Patrick Juanéda, président du conseil d’administration de la CIGM. « Cette année, le marché revient à un niveau habituel avec un nombre de ventes similaire à ceux enregistrés de septembre 2003 à septembre 2008. »
Toutes les catégories de propriété ont vu leurs ventes reculer en septembre 2010 par rapport à septembre 2009. La maison unifamiliale a enregistré une baisse de 16 %, les ventes de copropriétés ont diminué de 9 % et celles de plex, de 10 %.
– Selon les données du système MLS®, la CIGM indique que 2 704 transactions ont été conclues dans la région métropolitaine de Montréal en septembre 2010, une baisse de 13 % comparativement à la même période en 2009, mais un niveau similaire à ceux enregistrés de septembre 2003 à 2008.

Statistiques résidentielles MLS® Région métropolitaine de Montréal Septembre 2010 versus septembre 2009
Variation
Inscriptions en vigueur	21 125	+1 %
Nouvelles inscriptions	6 496	+7 %
Ventes totales	2 704	-13 %
Maisons unifamiliales	1 582	-16 %
Copropriétés	809	-9 %
Plex (2 à 5 logements)	308	-10 %
Volume des ventes	805 332 154 $	-9 %
Prix médian
Maisons unifamiliales	252 000 $	+3 %
Copropriétés	216 000 $	+8 %
Plex (2 à 5 logements)	379 000 $	+9 %
Source : Chambre immobilière du Grand Montréal par Centris®

Sur le plan géographique, la Rive-Nord a enregistré le plus faible recul d’activité avec une baisse de 6 %. Le nombre de transactions conclues dans le secteur de Vaudreuil-Soulanges a diminué de 10 %, alors que l’île de Montréal, la Rive-Sud et Laval ont enregistré des baisses respectives de 14 %, 19 % et 14 %.
Au chapitre des prix, le prix médian d’une maison unifamiliale dans la région de Montréal s’est fixé à 252 000 $ en septembre 2010, une hausse de 3 % comparativement au même mois l’an dernier. La copropriété a vu son prix médian augmenter de 8 % à 216 000 $, alors que le prix médian des plex a connu une croissance de 9 %, pour s’établir à 379 000 $.
« Comme nous l’avions anticipé, les reculs d’activité enregistrés au cours des derniers mois ont fait ralentir le taux de croissance des prix, notamment pour la maison unifamiliale. Cette situation s’explique aussi par le rééquilibrage de l’offre et la demande, alors qu’au 30 septembre 2010, le nombre d’inscriptions en vigueur était en hausse de 1 % par rapport à la même date l’an dernier, une première depuis 13 mois », précise M. Juanéda. « Pour l’instant, le marché est toujours à l’avantage des vendeurs dans la région de Montréal, mais la hausse de l’offre et la baisse de la demande nous laissent croire qu’il tendra vers l’équilibre au cours des prochains mois », conclut-il.

Source: CIGMLa Chambre immobilière du Grand Montréal (CIGM) est une association à but non lucratif qui compte plus de 10 500 membres; courtiers immobiliers. Pour accéder à tous les tableaux de statistiques de septembre 2010,

Comment bien choisir son condo?

Il existe deux types de copropriété : divise et indivise. Dans une copropriété divise, l'acheteur est seul et unique propriétaire de son appartement. Il a le droit de le vendre, le louer ou le léguer comme bon lui semble. Toutefois, il partage avec les autres copropriétaires la propriété des espaces communs tels que terrain, corridors, ascenseurs, etc. Dans certains cas, plus rarement, la copropriété peut être indivise; les acheteurs ont alors en commun à la fois leurs hypothèques, leurs droits et leurs obligations.
Un syndicat de copropriété (conseil d’administration) est élu par les copropriétaires pour s’occuper de la gestion de l'immeuble. Afin de mieux apprécier la vie communautaire, choisissez un immeuble où les occupants ont un revenu, un statut professionnel et des points communs semblables aux vôtres. Cela vous assurera une meilleure entente.
La localisation d'une copropriété est aussi un facteur important. Choisissez un appartement bien situé. Une vue intéressante, un environnement paisible et une luminosité acceptable de même que la proximité des services et des moyens de transport vous assureront une bonne valeur de revente.
La superficie de l'appartement et la qualité de sa construction sont aussi des éléments déterminants. Bien que certains immeubles luxueux soient conçus de façon à ce que chaque unité ait une entrée privée ou semi-privée, la copropriété n'offre pas toujours l'intimité d'une maison unifamiliale. Assurez-vous d’une bonne insonorisation.
Quels sont les services offerts à l'intérieur de l’immeuble? Y a-t-il un garage, une piscine, un sauna, un terrain de tennis, ou une salle d’entraînement physique? Un garage intérieur peut augmenter la valeur d’une copropriété, mais inutile d’avoir accès à une piscine si vous ne nagez pas. N'oubliez pas que les frais de copropriété doivent couvrir l'entretien de tous les équipements et services, que vous les utilisiez ou non.
Lorsque vous signez une promesse d'achat pour une copropriété, ayez soin de spécifier qu'elle est conditionnelle à l'étude de la déclaration de copropriété et de l’inspection. Faites vérifier ce document par un avocat ou un notaire et lisez attentivement tous les règlements de la copropriété (animaux domestiques, stationnement, etc.).Vérifiez aussi le montant d'argent qui se trouve dans le fonds de réserve, particulièrement pour les constructions plus anciennes.
Le meilleur conseiller c'est un professionnel de l'immobilier. Appelez-moi.
Source Centris.ca - FCIQ